Derecho inmobiliario y patrimonial
Su propiedad no se puede vender.
Resolvemos lo que lo impide.
Sucesiones, copropiedad entre herederos, hipotecas que siguen registradas y ocupaciones indebidas. Revisamos el folio registral y el costo fiscal de la venta, y le decimos qué falta, cuánto cuesta y cuánto tarda.
Lic. Alexis Misael Sánchez Pérez · Abogado con cédula profesional vigente · Ciudad de México y Estado de México
- Diagnóstico registral y fiscal sin costo
- Presupuesto y gastos por escrito
- Saldo pagadero al vender
- Respuesta el mismo día hábil
Su caso
Qué es lo que detiene la venta
Elija el que se parezca al suyo y escríbanos. Le respondemos con el diagnóstico y los tiempos reales del procedimiento.
La propiedad está a nombre de quien falleció
Sucesión testamentaria o intestamentaria, designación de albacea y adjudicación, ante notario o ante juez según el caso.
Consultar mi caso →Ya está pagada y sigue hipotecada
Liquidar no cancela. Mientras la cancelación no se inscriba en el Registro, el gravamen aparece en el folio y la operación se cae en la notaría.
Consultar mi caso →Somos varios dueños y uno no firma
Copropiedad entre herederos o entre excónyuges: negociación, venta de la parte alícuota o división de la cosa común.
Consultar mi caso →Alguien ocupa el inmueble
Recuperación de la posesión por la vía que corresponda. Nunca por propia mano: hacerlo expone al propietario penalmente, aun siendo suyo el inmueble.
Consultar mi caso →La venta le va a costar más de lo que cree
Cálculo del ISR de la enajenación, procedencia de la exención por casa habitación y del costo comprobado de adquisición actualizado, antes de firmar.
Consultar mi caso →Su caso es otro
Usucapión, escrituras nunca formalizadas, rectificación de medidas, fideicomisos y aportación de terreno para desarrollo.
Consultar mi caso →¿Es inmobiliaria, asesor o desarrolladora? Desde la reforma de julio de 2025, su operación está sujeta a la Ley Antilavado. Revise qué le aplica →
El procedimiento
Tres etapas, sin sorpresas
Diagnóstico
Revisamos el folio real en el Registro, los antecedentes de propiedad y la situación fiscal del inmueble. Entregamos por escrito qué falta, qué vía procede, cuánto cuesta y cuánto tarda. Sin costo y sin compromiso.
Regularización
Llevamos el procedimiento completo: sucesión, cancelación, juicio o negociación, con reporte de avance y la gestión ante notaría y Registro hasta que el inmueble queda en condiciones de venta.
Venta
Si decide vender, coordinamos la comercialización y la escrituración con la estructura fiscal ya definida, para que cobre con todo en regla.
Transparencia
Cómo cobramos
Nadie debería contratar a un abogado sin saber esto desde la primera reunión.
El diagnóstico no se cobra
La revisión registral y fiscal inicial es sin costo. Si el caso no tiene solución viable, se lo decimos y ahí termina.
Anticipo fijo y saldo diferido
Un anticipo cubre el arranque del procedimiento. El resto de los honorarios se calcula sobre el valor del inmueble y se paga hasta la firma de la escritura de venta.
Pago desde la operación
El saldo se cubre del precio de venta mediante instrucción irrevocable al notario. Usted no necesita liquidez para empezar.
Gastos desglosados
Derechos registrales, honorarios notariales, impuestos y peritajes son gastos del propietario y se le entregan por escrito desde el inicio, separados de nuestros honorarios.
La diferencia
Un abogado que además revisa el impuesto
En una propiedad de valor residencial, la diferencia entre aplicar correctamente la exención por casa habitación o no aplicarla se mide en cientos de miles de pesos. Lo mismo ocurre con el costo comprobado de adquisición actualizado en inmuebles heredados o adquiridos hace décadas.
Por eso el diagnóstico incluye el cálculo del impuesto antes de que usted acepte un precio, no después de firmar.
La mayoría de las operaciones que se caen en la notaría no se caen por el precio. Se caen por un documento que nadie revisó a tiempo.
Inmobiliarias, asesores y desarrolladoras
Ley Antilavado: su operación ya es actividad vulnerable
La reforma a la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, publicada en el DOF el 16 de julio de 2025, amplió las obligaciones del sector inmobiliario. Una operación perfectamente lícita puede generar multas si el expediente, el aviso o el manual no están en regla.
Art. 17, fracción V
Asesores y agencias inmobiliarias
La intermediación habitual o profesional en la compraventa de inmuebles, así como su construcción o desarrollo, es actividad vulnerable.
Debe identificar a todo cliente y presentar aviso cuando la operación iguale o supere 8,025 UMA, más de 900 mil pesos.
Art. 17, fracción V Bis · nueva
Desarrolladoras
Recibir recursos destinados a un desarrollo inmobiliario, sea construcción o fraccionamiento de lotes, para venta o para renta, es ahora actividad vulnerable por sí misma.
El aviso procede desde 8,025 UMA, y esta fracción no exige habitualidad.
Lo que la ley le exige hoy (art. 18)
- Alta y responsableRegistro ante el SAT como actividad vulnerable y designación del representante encargado de cumplimiento.
- Identificación del clienteExpediente con identificación oficial, actividad u ocupación y datos fiscales.
- Beneficiario controladorIdentificar a la persona física que controla o se beneficia de la operación, también cuando el cliente es persona moral o fideicomiso.
- Evaluación de riesgosEvaluación con enfoque basado en riesgo, propia y de sus clientes.
- Manual de políticas internasCriterios y procedimientos por escrito, incluido el seguimiento a personas políticamente expuestas.
- Capacitación anualPrograma anual para directivos y personal en contacto con clientes, y procesos de selección de personal.
- Monitoreo automatizadoMecanismos que detecten operaciones fuera del perfil del cliente.
- Auditoría anualRevisión interna o externa de la efectividad del cumplimiento; externa independiente si su riesgo es alto.
- Avisos y conservaciónAvisos a más tardar el día 17 del mes siguiente y expedientes conservados durante 10 años.
Lo que está en juego
Cómo le ayudamos
- Diagnóstico: si su operación es actividad vulnerable y bajo qué fracción
- Alta ante el SAT y designación del encargado de cumplimiento
- Manual de políticas internas y evaluación de riesgos
- Formatos de expediente de cliente y de beneficiario controlador
- Preparación y presentación de avisos mensuales
- Capacitación anual a su equipo
- Regularización espontánea y atención a visitas de verificación
Umbrales expresados en veces el valor diario de la UMA vigente. Información general con base en la LFPIORPI, última reforma DOF 16-07-2025; las reglas de carácter general de la SHCP precisan su aplicación a cada caso.
Quién lleva su caso
Lic. Alexis Misael Sánchez Pérez
Abogado con cédula profesional vigente, dedicado al derecho inmobiliario, patrimonial y fiscal. Atiende personalmente cada asunto, desde el diagnóstico hasta la firma en notaría, en la Ciudad de México y la zona metropolitana del Estado de México.
Usted habla con el abogado que lleva su caso, no con un intermediario.
Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan
¿Puedo vender una propiedad que está a nombre de un familiar fallecido?
No directamente. Primero debe tramitarse la sucesión y adjudicarse el inmueble a los herederos. Hecho eso, la venta procede con normalidad. La vía notarial es posible cuando hay testamento, todos los herederos son mayores de edad y están de acuerdo; en caso contrario, la vía es judicial.
¿Cuánto tarda una sucesión?
Ante notario, con acuerdo entre herederos, suele resolverse en pocos meses. En vía judicial, o cuando hay controversia entre herederos, el plazo se extiende considerablemente. En el diagnóstico le damos el estimado del caso concreto; ningún abogado serio puede garantizarle plazos judiciales.
Ya liquidé mi crédito, ¿por qué sigue apareciendo la hipoteca?
Porque liquidar y cancelar son actos distintos. La cancelación debe formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro Público. Hasta que eso ocurre, el gravamen sigue publicitado en el folio real y el comprador no puede escriturar.
Somos varios herederos y uno no quiere vender, ¿qué se puede hacer?
Nadie está obligado a permanecer en la copropiedad. Existen vías para transmitir la parte alícuota o para promover la división de la cosa común. La primera ruta siempre es la negociación, porque es más rápida y más barata que el litigio.
¿Qué hago si alguien ocupa mi propiedad?
No recuperarla por su cuenta. Ocupar un inmueble que está en poder de otro, aun siendo propietario, puede constituir delito. La ruta es el requerimiento formal y, según cómo haya ingresado el ocupante, la vía penal o la civil.
¿Puedo vender sin escrituras?
Depende de qué es lo que falta. No es lo mismo un inmueble sin título inscrito que uno poseído sin título alguno: el primero se regulariza con la escritura y su inscripción, el segundo puede requerir un juicio de usucapión. El diagnóstico registral lo define.
¿Cuánto cuesta regularizar una propiedad?
Los honorarios se integran con un anticipo fijo y un porcentaje sobre el valor del inmueble, pagadero al cierre de la venta. Los gastos de notaría, registro e impuestos son aparte y se entregan desglosados desde el inicio.
¿Un asesor inmobiliario tiene que cumplir con la Ley Antilavado?
Sí. La intermediación habitual o profesional en la compraventa de inmuebles es actividad vulnerable conforme al artículo 17, fracción V, de la LFPIORPI. Obliga a identificar a los clientes y a su beneficiario controlador, a llevar un manual y una evaluación de riesgos, y a presentar aviso ante el SAT cuando la operación iguale o supere 8,025 UMA. Desde la reforma de 2025, las desarrolladoras que reciben recursos para un desarrollo en venta o renta también están obligadas.
¿Atienden fuera de la Ciudad de México?
Sí. Atendemos la Ciudad de México y la zona metropolitana del Estado de México. Fuera de esas jurisdicciones evaluamos el caso antes de aceptarlo.
Cobertura
Dónde atendemos
Propiedades de valor residencial y superior en la Ciudad de México y la zona metropolitana.
¿Prefiere escribir? WhatsApp directo o al 55 6750 6067.